Una casa en remate bancario proviene de un juicio que se llama “Juicio especial hipotecario”, es decir, es un juicio por el vencimiento de un contrato de crédito con garantía hipotecaria.
“Normalmente una persona compra su casa con un enganche, es decir, entre el 60 u 80% del total del inmueble lo paga con un crédito hipotecario y el restante lo liquida con recursos propios”, comenta Enrique Lozano, abogado independiente y especialista en remates bancarios en entrevista para Círculo Bienes Raíces.
Asimismo, menciona que cuando una persona deja de pagar por tres meses su crédito al banco, la institución, por órdenes de la Comisión Nacional Bancaria de Valores, demanda. “El banco demanda un juicio precisamente especial hipotecario, solicita que de por vencido anticipadamente el contrato de crédito”.
Ante esta circunstancia, el remate bancario es una buena oportunidad para comprar los derechos sobre el juicio, los cuales tienen dos aspectos, según el especialista:
- Derecho litigioso: A continuar con el juicio.
- Derecho de crédito: La persona que compra ese juicio sustituye al banco como acreedor, y tiene derecho a ejecutar la garantía, en este caso es un inmueble.
Cabe aclarar, “que si estás en un remate bancario, no compras la casa, lo que estás adquiriendo son los derechos del juicio o sea de continuar el juicio, y eventualmente que se adjudique esa unidad a tu favor, y eso se hace en la audiencia de remate”.
De igual forma, señala que estás comprando la deuda como acreedor no como deudor, es decir, estás adquiriendo una garantía hipotecaria, la cual está inscrita ante el Registro Público.
Y es por eso que ningún banco otorga un crédito para comprar un inmueble en remate bancario, “no hay una institución financiera en el mundo que te dé un crédito para comprar un juicio porque en realidad lo que estás comprando son derechos sobre un juicio, el cual no se sabe cuando pueda terminar”.
¿Existe o no un remate bancario?
De acuerdo con Enrique Lozano además del proceso judicial, existe una audiencia que se llama de remate.
“El juez ordena que salga a remate el inmueble; el banco o la persona que tiene los derechos acepta que se le adjudicará a un postor en la audiencia, con valor de las dos terceras partes de la propiedad”.
Ahora bien, si te adjudicas un inmueble en la audiencia, puedes acudir con un notario y empezar a escriturar, él por ende hace una escritura que se llama de “adjudicación por remate judicial”, este documento es tu título de propiedad.
Posteriormente, puedes acudir con un juez para solicitar la posesión del inmueble, ya que, en la mayoría de los casos, está en manos del moroso.
“Si el deudor todavía sigue habitando el inmueble y no te lo entrega, el juez ordena que por medio de la fuerza pública se te dé la posesión”.
Ahora que ya conoces más sobre cómo comprar una casa en remate bancario, te invitamos a conocer la oferta que tenemos para ti en Círculo Bienes Raíces. Síguenos en nuestras redes de Facebook, Instagram y LinkedIn.
